Hai mai pensato di comprare un appartamento o una casa per le vacanze in Giappone? Comprare casa in Giappone da stranieri può essere complicato, ma è un sogno che si può realizzare e può anche essere un buon investimento per pianificare meglio un periodo in Giappone a lungo termine.
In questo articolo discuteremo su come iniziare le pratiche di acquisto di una casa, quali regole e restrizioni ci sono, oltre a dare un’occhiata ai costi del mercato immobiliare in Giappone.
È importante chiarire che non siamo degli esperti in materia quindi ti consigliamo di rivolgerti a un professionista del settore immobiliare in Giappone per maggiori informazioni.
Da dove iniziare per comprare casa in Giappone
Uno straniero può comprare una proprietà immobiliare in Giappone così come possono farli i giapponesi. È anche possibile acquistare il terreno su cui costruire l’immobile. Ciò significa che non ci sono restrizioni di visto quando si vuole comprare un immobile o una proprietà in Giappone. Si può comprare, vendere o ereditare una proprietà immobiliare da stranieri in Giappone. Pagherai anche le stesse tasse che pagherebbe una persona di nazionalità giapponese.
Sebbene tutto ciò sembri bello e facile, si riscontrano grandi complicazioni se si vuole ottenere un mutuo in Giappone, di cui parleremo più avanti.
Inoltre, per via del numero elevato di stranieri che acquistano case in Giappone, è in atto un movimento politico verso le regolamentazioni di acquisto di proprietà da parte di stranieri. Ad oggi, se non risiedi in Giappone devi dichiarare l’acquisto di un immobile secondo la Legge sui cambi e sul controllo del commercio estero. Questo include la consegna di un verbale in cui mostri i tuoi dati personali e i dettagli della proprietà immobiliare entro 20 giorni dall’acquisto.
Come già menzionato, queste cose sono soggette a cambiamenti quindi assicurati di trovare le informazioni più recenti presso un’agenzia o un agente immobiliare in Giappone.
Documenti richiesti
I documenti richiesti per comprare una casa in Giappone sono piuttosto semplici. Se non risiedi in Giappone dovrai provare la tua identità (col passaporto ad esempio) e fornire una deposizione giurata.
La deposizione giurata deve essere firmata da un notaio nel tuo paese oppure presso l’ambasciata italiana in Giappone. Consigliamo di ottenere questa dichiarazione giurata prima di arrivare in Giappone e di comprare la proprietà, nel caso non riuscissi a ottenerla quando sarai lì.
Se sei residente in Giappone (ad esempio se hai un visto studentesco o di lavoro) dovrai preparare:
- Documento d’identità
- Prova di residenza
- Carta di residenza giapponese
- Timbro personale (判子, hanko)
- Certificato di validità del timbro (印鑑登録証明書, inkan tо̄roku shо̄meisho)
Cose importanti da considerare
Quando compri casa in Giappone ci sono delle cose importanti da tenere a mente.
Rivolgiti un agente immobiliare
Prima di tutto molte proprietà sono legate ad agenzie immobiliari per impedire errori burocratici. Acquistare una proprietà in Giappone può essere un processo difficile e complesso, quindi è sempre meglio lavorare con un agente immobiliare di fiducia. Da stranieri, è ancora meglio se questo agente immobiliare ha esperienza diretta con compravendita di proprietà a stranieri, dato che la procedura è diversa dall’acquisto da parte di nazionali giapponesi.
Alcuni dei siti più popolari dove acquistare proprietà immobiliari in Giappone sono SUUMO, at home e lifull home’s. Tieni presente che questi siti non offrono supporto in inglese. Se non conosci il giapponese può esserti utile il sito realestatejapan
Richiedi un mutuo in Giappone da straniero
Tecnicamente gli stranieri possono ottenere un mutuo per la casa in Giappone. Tuttavia la realtà è che riuscire ad assicurarsi un mutuo da stranieri è piuttosto arduo. Questo perché molte banche in Giappone sono restie ad approvare mutui agli stranieri se non rispecchiano certi requisiti.
Sebbene chiunque, giapponese o meno, possa richiedere un mutuo per l’acquisto di una casa in Giappone, c’è spesso il requisito da parte delle banche che la persona straniera in questione abbia il visto di residenza permanente. Se ancora non ce l’hai, devi aver vissuto in Giappone per il tempo necessario alla richiesta della residenza permanente oppure essere sposato con una persona di nazionalità giapponese.
Questi sono i requisiti base per poter richiedere il mutuo:
- Devi avere tra 20 e 65 anni
- Aver avuto un lavoro full-time stabile per almeno un anno con un datore di lavoro fisso oppure da due anni come libero professionista (freelance)
- poter richiedere l’assicurazione sulla vita del credito di gruppo (団体信用生命保険 dantai shinyō seimei hoken), che è una polizza assicurativa comune al momento della richiesta del mutuo
Ci sono delle istituzioni finanziarie che possono approvare il mutuo per coloro senza residenza permanente. Controlla con la tua banca quali sono i requisiti minimi per la richiesta del mutuo per singoli individui.
Il valore dell’immobile
Un’altra cosa importante da sapere è che, col passare degli anni, gli edifici in Giappone generalmente perdono di valore per una serie di fattori: alto tasso di anzianità della popolazione, lenta crescita economica e disastri naturali.
Questo significa che da una parte si riesce a trovare proprietà immobiliari a basso costo, soprattutto in campagna o fuori dalle metropoli. Dall’altro lato, però, comprare casa potrebbe non essere un investimento propizio a lungo termine, a meno che non acquisti il terreno su cui l’edificio verrà costruito, dato che la terra non si svaluta in Giappone.
Terreno e edifici sono considerati come entità legali separate in Giappone, quindi puoi possedere o un titolo di proprietà 所有権 shōyūken o una locazione 借地権 shakuchiken quando compri casa in Giappone.
Non andremo in dettaglio sulle differenze tra titolo di proprietà e locazione in questo articolo. Ti consigliamo di fare delle ricerche personalmente per vedere quali sono i diritti nell’uno o nell’altro caso in Giappone, prima di passare all’acquisto.
Case antisismiche
Infine, se vuoi comprare casa in Giappone vorrai anche assicurarti che sia antisismica. Alcune regole sono:
– non comprare una proprietà costruita prima del 1982. Gli edifici costruiti prima di quell’anno non rispettavano le basiche regole antisismiche. Per le case costruite in legno assicurati che siano state costruite dopo il 2000.
– Dove si trova la proprietà immobiliare? È meglio evitare i terreni più morbidi come quelli bonificati. Ed è anche saggio evitare case lungo il mare o i fiumi.
Costi legati all’acquisto di una casa
Il prezzo di una proprietà in Giappone varia fortemente in base alla zona e alla città quindi è difficile dare un prezzo generale. Tende ad essere più economico se si trova lontano dalle grandi città. Alcune prefetture pagano addirittura se si prende una casa abbandonata (空き家, akiya) in cambio di un contratto scritto in cui si promette di riparla e curarla.
Per informazioni sui prezzi consigliamo di visitare i siti menzionati prima o di parlare con una agente immobiliare.
Alcuni costi legati all’acquisto di una casa in Giappone sono:
Anticipo (頭金, atamakin)Quando compri casa dovrai depositare un anticipo di circa il 5-10% del valore totale dell’immobile.
Spese di agenzia (仲介手数料, chūkaite sūryō)Di solito il 3-4% così come un prezzo fisso di circa 60,000 yen. Questa quota si paga in due volte. Metà al momento della firma del contratto e la seconda metà al momento dell’ufficializzazione dell’accordo.
Marca da bollo (収入印紙, shūnyū inshi)Il prezzo della marca da bollo varia a seconda del costo della proprietà che stai acquistando. Esiste anche una misura governativa che permette di ridurre i costi della metà quando si acquista la marca da bollo per contratti immobiliari conclusi tra il 1° aprile 2014 e il 31 marzo 2024. Ciò significa che comprare una proprietà di 50 milioni di yen richiede una marca da bollo di 10,000 yen.
Spese di registrazione (登録費用, tōroku hiyō)Per comprare una proprietà immobiliare dovrai pagare una tassa di registrazione e licenza (登録免許税, tо̄roku menkyo zei) così come le spese del servizio legale associato.
Spese di liquidazione (清算, seisan)Per finire, dovrai anche coprire le spese che il venditore ha già pagato. Si tratta della tassa di proprietà fissa (固定資産税, kotei shisan zei) e le spese di condominio (管理費, kanri-hi). Queste spese variano a seconda delle circostanze.
Frasi e parole utili
Per concludere, ti elenchiamo alcuni vocaboli che potrebbero tornarti utili se deciderai di comprare casa in Giappone.
Prima di tutto, conosci già la parola “LDK”? È un termine che si trova spesso quando si navigano i siti di appartamenti. LDK significa “zona salone, da pranzo e cucina”. Di solito le famiglie tendono a vivere in 2LDK o 3LDK. Altre abbreviazioni comuni sono “1K” (una stanza con cucina) oppure “1DK” (una stanza con cucina abitabile).
Queste sono alcune parole utili da imparare:
Agenzia immobiliare – 不動産 fudо̄san
Proprietà – 物件 bukken
Agente immobiliare- 不動産業者 fudо̄san gyо̄sha
Deposito – 保証金 hoshōkin
Mutuo per la casa – 住宅ローン, jūtaku rōn
Acquistare – 購入する kо̄nyū-suru
Contratto – 契約書 keiyaku-sho
Budget – 予算 yosan
È tutto per stavolta. Hai trovato utile questo articolo? Se hai già comprato una casa in Giappone condividi con noi la tua esperienza.
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