Ein Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan als Ausländer

Lesezeit: 6 minutes
Wolkenkratzer ragen über einen dunstigen Himmel in Shinjuku, Tokio.

Hast du jemals darüber nachgedacht, eine Wohnung oder ein Ferienhaus in Japan zu kaufen? Als Ausländer Immobilien in Japan zu kaufen kann abschreckend wirken, aber es ist ein erreichbarer Traum und kann eine gute Investition sein, wenn du planst, langfristig in Japan zu bleiben. 

In diesem Artikel werden wir erläutern, wie du deinen Weg zum Eigentum beginnen kannst, einige Regeln und Einschränkungen, die du beachten solltest, und einen kurzen Überblick über die mit dem Immobilienkauf in Japan verbundenen Kosten geben.

Es ist auch wichtig zu erwähnen, dass wir keine Experten in dieser Angelegenheit sind, deshalb empfehlen wir dringend, professionellen Rat von einem erfahrenen Immobilienmakler in Japan einzuholen.

Eine schmale Straße in Japan mit Häusern, die die Straße säumen.Ein Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan als Ausländer.

So beginnst du mit dem Immobilienkauf in Japan

Ein Ausländer kann genauso wie ein japanischer Staatsbürger Immobilien in Japan kaufen. Dies gilt auch für den Kauf des Landes, auf dem das Gebäude steht. Das bedeutet, dass es keine Einschränkungen hinsichtlich des Visastatus gibt, wenn man Immobilien in Japan kauft. Außerdem gibt es keine Verfallsdaten für die Rechte an Immobilien oder Grundstücken, und es ist möglich, Immobilien unter Ausländern in Japan frei zu kaufen, zu verkaufen und zu erben. Du zahlst auch die gleiche Menge an Steuern wie ein japanischer Staatsbürger.

Obwohl dies auf den ersten Blick nett und einfach klingt, könnte es eine große Hürde geben, wenn es darum geht, ein Hypothekendarlehen in Japan zu sichern, was wir etwas weiter unten erklären werden.

Zudem gibt es aufgrund der vielen Ausländer, die Immobilien in Japan kaufen, derzeit eine politische Bewegung zur Regulierung von Käufen für Ausländer. Zum Zeitpunkt des Schreibens musst du möglicherweise deinen Kauf von Immobilien gemäß dem Gesetz über Devisen und ausländischen Handel melden, wenn du kein Bewohner in Japan bist. Dies beinhaltet die Einreichung eines Berichts mit deinen persönlichen Daten und den Details der Immobilie, die du gekauft hast, innerhalb von 20 Tagen nach dem Kauf.

Wie bereits erwähnt, können diese Dinge sich ändern, also stelle sicher, dass du die neuesten Informationen bei einem Immobilienmakler in Japan einholst.

Erforderliche Unterlagen

Die Dokumente, die du beim Kauf von Immobilien in Japan benötigst, sind einfach. Wenn du keine Aufenthaltsgenehmigung in Japan hast, brauchst du nur einen Identitätsnachweis (zum Beispiel einen Reisepass) und eine eidesstattliche Erklärung zur Validierung deiner ID.

Eidesstattliche Erklärungen müssen von einem Notar in deinem Heimatland oder von der Botschaft deines Landes in Japan beglaubigt werden. Es wird empfohlen, eine eidesstattliche Erklärung zu besorgen, bevor du nach Japan kommst, um Immobilien zu kaufen, falls du in Japan keine bekommen kannst.

Wenn du ein Einwohner Japans bist (zum Beispiel, wenn du dich mit einem Studenten- oder Arbeitsvisum in Japan aufhältst), musst du Folgendes vorbereiten:

  • Identitätsnachweis
  • Nachweis des Wohnsitzes
  • Deine Aufenthaltskarte (Zairyu Card)
  • Persönliches Siegel (判子, hanko)
  • Siegel-Zertifikat (印鑑登録証明書, inkan tо̄roku shо̄meisho)

Zwei Frauen am Tisch besprechen ein Dokument

Wichtige Dinge zu beachten

Beim Immobilienkauf in Japan gibt es einige Dinge, die wichtig zu beachten sind.

Nutze einen Immobilienmakler

Erstens, die meisten Käufe/Verkäufe werden von einem Immobilienunternehmen vermittelt, um bürokratische Fehler zu vermeiden. Immobilien in Japan zu kaufen, kann ein schwieriger und teurer Prozess sein, daher ist es immer am besten, mit einem vertrauenswürdigen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Insbesondere wenn du Ausländer bist, ist es am besten, einen Makler zu finden, der Erfahrung mit Immobiliengeschäften mit Ausländern hat, da der Prozess anders ist als bei Geschäften mit japanischen Staatsbürgern.

Einige der beliebtesten Websites zum Kauf von Immobilien in Japan sind SUUMO, at home und lifull home’s. Beachte, dass diese Websites keine Unterstützung auf Englisch anbieten. Wenn du kein Japanisch lesen kannst, könnte die Website realestatejapan nützlich sein.

Ein Hypothekendarlehen als Ausländer sichern

Technisch gesehen können Ausländer ein Hypothekendarlehen in Japan erhalten. In der Realität ist es jedoch oft schwierig, als Ausländer ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Dies liegt daran, dass viele japanische Banken zögern, Hypothekendarlehen für Ausländer zu genehmigen, wenn sie nicht bestimmte Anforderungen erfüllen.

Trotz der Tatsache, dass jeder – ob japanischer Einwohner oder nicht – in der Lage ist, Immobilien in Japan zu kaufen, besteht oft die Anforderung der Banken an ausländische Hypothekendarlehensantragsteller, dass sie eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis (Permanent Residency) haben. Wenn dies nicht der Fall ist, solltest du lange genug in Japan gelebt haben, um eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis beantragen zu können, oder du musst einen japanischen Ehepartner haben.

Dies kommt zu anderen grundlegenden Voraussetzungen hinzu:

  • Du solltest über 20 Jahre alt sein, aber jünger als 65
  • Mindestens ein Jahr lang ein stabiles Vollzeiteinkommen bei einem Arbeitgeber oder mindestens zwei Jahre Selbstständigkeit vorweisen können
  • Für eine Gruppenkredit-Lebensversicherung (団体信用生命保険 dantai shinyō seimei hoken) – dies ist die gängigste Art von Lebensversicherung für Hypothekendarlehen – berechtigt sein

Es gibt Finanzinstitutionen, die möglicherweise Kredite für Personen ohne dauerhaften Aufenthaltsstatus genehmigen. Bitte informiere dich bei deiner Bank über deren individuelle Anforderungen für die Beantragung eines Hypothekendarlehens.

Der Wert von Immobilien

Wichtig zu wissen ist auch, dass Gebäude in Japan im Laufe der Zeit aufgrund einer Reihe von Faktoren, darunter der alternden Bevölkerung, langsamem Wirtschaftswachstum und Naturkatastrophen, im Allgemeinen an Wert verlieren.

Dies bedeutet, dass es einerseits möglich ist, Immobilien günstig zu finden, insbesondere auf dem Land. Andererseits bedeutet dies jedoch, dass der Kauf einer Immobilie als Investition möglicherweise nicht rentabel ist – es sei denn, du erwirbst auch das Grundstück, auf dem das Gebäude gebaut ist, da Grundstücke in Japan mit der Zeit nicht an Wert verlieren.

Grundstücke und die darauf stehenden Gebäude sind in Japan eigenständige juristische Personen, daher kannst du beim Kauf einer Immobilie in Japan entweder einen Eigentumstitel (所有権 shōyūken) oder einen Pachttitel (借地権 shakuchiken) besitzen.

Wir werden in diesem Artikel nicht auf die Feinheiten von Eigentums- und Pachtrechten eingehen. Wir empfehlen dir jedoch, sich vor dem Kauf selbst über Eigentum und Rechte an Immobilien in Japan zu informieren.

Erdbebensichere Gebäude

Schließlich solltest du beim Kauf einer Immobilie in Japan sicherstellen, dass dein zukünftiges Zuhause erdbebensicher ist. Einige Faustregeln sind:
– Kaufe niemals eine Immobilie, die vor 1982 gebaut wurde. Dies liegt daran, dass die Häuser nach alten Erdbebenvorschriften gebaut wurden. Wähle für Holzhäuser ein Gebäude, das nach dem Jahr 2000 gebaut wurde.

– Wo befindet sich das Gebäude? Es ist am besten, Gebäude zu meiden, die auf weichem Boden, wie z. B. neu gewonnenem Land, errichtet werden. Es kann auch sinnvoll sein, Häuser in der Nähe von Meer und Flüssen zu meiden.

Mehrere Yen-Scheine unordentlich übereinander gestapelt.
Mit dem Immobilienkauf in Japan verbundene Kosten

Der Preis für den Kauf einer Immobilie in Japan variiert stark je nach Standort, daher ist es schwierig, genaue Zahlen zum Preis zu nennen. Je weiter man sich von den Großstädten entfernt, desto günstiger wird es tendenziell. Einige Präfekturen bezahlen dich sogar dafür, dass du ein verlassenes Haus (空き家, Akiya) übernimmst, wenn du dich dafür schriftlich verpflichtest, es zu reparieren und instandzuhalten.

Für Informationen zur Preisgestaltung empfehlen wir, die oben genannten Websites zu besuchen und mit einem Makler zu sprechen.

Einige damit verbundene Kosten, die beim Immobilienkauf in Japan zu berücksichtigen sind:

Anzahlung (頭金, atamakin)
Beim Kauf einer Immobilie musst du meist eine Anzahlung in Höhe von ca. 5-10 % des Gesamtwertes leisten.

Maklergebühr (仲介手数料, chūkaite sūryō)

Normalerweise etwa 3-4 % sowie ein Festpreis von etwa 60.000 Yen. Die Zahlung dieser Gebühr erfolgt in zwei Schritten. Eine Hälfte zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung und die andere Hälfte zum Zeitpunkt der Abrechnung.

Steuermarke (収入印紙, shūnyū inshi)

Der Preis der Steuermarke variiert je nach den Kosten der Immobilie oder des Grundstücks, welches du kaufst. Darüber hinaus gibt es eine spezielle Abhilfemaßnahme der Regierung, die es dir ermöglicht, die Kosten beim Kauf einer Steuermarke für Immobilienverträge, die zwischen dem 1. April 2014 und dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden, zu halbieren. Dies bedeutet, dass für den Kauf einer Immobilie bis zu 50 Millionen Yen ein Stempel im Wert von 10.000 Yen erforderlich ist.

Anmeldegebühren (登録費用, tōroku hiyō)

Für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks musst du außerdem die Registrierungs- und Lizenzsteuer (登録免許税, tо̄roku menkyo zei) sowie die damit verbundenen Gebühren für die Rechtsberatung zahlen.

Liquidationsgebühren (清算, seisan)

Schließlich musst du auch die Kosten tragen, die der Verkäufer bereits bezahlt hat. Dabei handelt es sich in der Regel um die Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei) und die Wartungsgebühren (管理費, kanri-hi). Diese Gebühren variieren je nach den Umständen.

Nützliche Wörter und Phrasen

Abschließend möchten wir dir einige hilfreiche Vokabeln vorstellen, die dir bei deinem Vorhaben, eine Immobilie in Japan zu kaufen, helfen könnten!

Zunächst einmal: Hast du schon einmal das Wort „LDK“ gesehen? Dieser Begriff taucht häufig auf, wenn man durch Websites scrollt, die verschiedene Wohnungen auflisten. LDK bedeutet „Living, Dining and Kitchen Area“. Normalerweise leben Familien in einem 2LDK oder 3LDK. Andere gebräuchliche Abkürzungen sind „1K“ (ein Raum mit Küche) oder „1DK“ (ein Raum mit Essbereich und Küche).

Hier sind einige weitere Vokabeln, die du kennen solltest:

Immobilie – 不動産 fudо̄san
Eigentum – 物件 bukken
Immobilienmakler – 不動産業者 fudо̄san gyо̄sha
Kaution – 保証金 hoshōkin
Kredit für den Hauskauf – 住宅ローン, jūtaku rōn
Kaufen – 購入する kо̄nyū-suru
Vertrag – 契約書 keiyaku-sho
Budget – 予算 yosan

Das war’s für dieses Mal! Fandest du den Artikel nützlich? Wenn du schon einmal eine Immobilie in Japan gekauft hast, teile uns gerne deine Erfahrungen mit!

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