Att köpa bostad i Japan som icke-japansk medborgare

Lästid: 6 minutes
Skyskrapor som reser sig över en disig himmel i Shinjuku, Tokyo.

Har du någonsin funderat på att köpa en lägenhet eller ett sommarhus i Japan? Att köpa bostad i Japan som icke-japan kan kännas övermäktigt, men om du vet hur du ska göra går drömmen att förverkliga. Ett boende kan också vara en bra investering om du planerar att stanna i Japan under en längre tid.

I denna artikel kommer vi att diskutera hur du kommer igång med din resa till att äga en bostad i Japan. Vi kommer även att gå igenom de regler och restriktioner som kan vara bra att känna till, samt göra en grov uppskattning över kostnaderna som tillkommer när man köper ett boende i Japan.

Det bör också nämnas att vi inte är några experter på ämnet. Vi rekommenderar dig därför att anlita professionell hjälp från en erfaren mäklare om du planerar att köpa bostad i Japan.

En trång bakgata i Japan med hus på sidorna

Att komma igång med att köpa bostad i Japan

Precis som en japansk medborgare, kan en icke-japansk medborgare köpa bostad i Japan. Detta gäller även vid köp av mark. Det finns alltså inga visumrestriktioner när du ska köpa bostad i Japan. Det finns heller inga tidsbegränsningar för rättigheter till egendom eller fastighet och du kan fritt sälja, köpa och ärva boenden som icke-japansk medborgare i Japan. Du betalar också samma skatt som en japansk medborgare gör.

Detta må låta lätt i teorin, men det stora hindret brukar vara att ta bolån i Japan, någonting vi förklarar mer i detalj här nedan.

Innan vi går vidare bör det nämnas att eftersom många från utlandet köper fastigheter i Japan finns det en politisk rörelse mot att reglera köp för icke-japanska medborgare. I skrivande stund behöver du rapportera ditt fastighetsköp i enlighet med lagen gällande kontroll av utländsk valuta och utrikeshandel om du inte är bosatt i Japan. Detta innebär att du måste skicka in en rapport med dina personuppgifter och uppgifter om den fastighet du har köpt inom 20 dagar efter köpet.

Dessa regler ändras med tiden och det är därför alltid bäst att dubbelkolla med en fastighetsmäklare i Japan.

Handlingar som krävs

Det behövs faktiskt inte så många handlingar när du köper en bostad i Japan. Om du inte är bosatt i Japan behöver du endast ID (till exempel ett pass) samt en skriftlig utsaga som validerar din identitetshandling (en så kallad affidavit).

Denna handling måste vara verifierad av en notarius publicus i Sverige eller Sveriges ambassad i Japan. Det rekommenderas att du ordnar en affidavit innan du anländer till Japan då det är lättare att göra det medan du befinner dig i Sverige.

Om du är bosatt i Japan (om du till exempel vistas på studentvisum eller arbetsvisum) så behöver du förbereda följande handlingar:

  • ID-handling
  • Bevis på hemvist (exempelvis ett bostadskontrakt)
  • Ditt uppehållstillståndskort
  • Din personliga stämpel (判子, hanko)
  • Ett stämpelcertifikat som kallas “certificate of seal impression” (印鑑登録証明書, inkan tо̄roku shо̄meisho)
Två kvinnor som sitter vid ett bord och diskuterar innehållet i ett dokument  köpa bostad i Japan

Viktiga saker att ta i beaktning

Det finns några saker att ha i åtanke när du köper bostad i Japan:

Ta hjälp av en fastighetsmäklare

De flesta köp och försäljningar förmedlas av fastighetsmäklare för att förhindra eventuella byråkratiska missar. Att köpa fastighet i Japan kan bli en lång och dyr process och därför är det bäst att ta hjälp av en pålitlig fastighetsmäklare. Om du inte är en japansk medborgare bör du uppsöka en mäklare som har erfarenhet av att genomföra fastighetstransaktioner med icke-japaner, eftersom tillvägagångssättet är annorlunda jämfört med om du är en japansk medborgare.

Några av de populäraste hemsidorna för att köpa bostad i Japan är SUUMO, at home och lifull home’s. Notera att dessa hemsidor endast är på japanska. Om du inte kan läsa japanska rekommenderar vi att kika på realestatejapan.

Säkra bolån som utländsk medborgare

Rent tekniskt är det möjligt för utlänningar att få bostadslån i Japan. Men i verkligheten är det svårt då många av Japans banker är tveksamma till att godkänna bostadslån för icke-japaner om de inte uppfyller särskilda krav.

Oavsett om du är japansk medborgare eller inte kräver bankerna att den som ansöker om bolån bor i Japan och har permanent uppehållstillstånd. Har du inte det bör du åtminstone ha levt i Japan länge nog för att ansöka om permanent uppehållstillstånd eller vara gift med en japansk medborgare.

Därefter tillkommer andra grundläggande krav:

  • Du ska vara minst 20 år, men yngre än 65 år.
  • Du ska ha haft ett stabilt heltidsjobb i åtminstone ett år som anställd i ett företag, alternativt minst två år som frilansare eller egenföretagare.
  • Du ska vara godkänd för livsförsäkringen “group credit life insurance” (団体信用生命保険 dantai shinyō seimei hoken). Detta är den vanligaste typen av livsförsäkring när du tar bolån i Japan.

I vissa undanfall kan det vara möjligt att bli beviljad bolån även utan permanent uppehållstillstånd. Dubbelkolla därför med din japanska bank vad de har för regler kring bolån.

Värdet av bostaden

En annan viktig sak att tänka på är att värdet för bostäder i regel sjunker med tiden i Japan. Detta beror på många olika faktorer så som en åldrande befolkning, en långsamt växande ekonomi och naturkatastrofer.

Detta innebär att det går att hitta billiga bostäder i Japan och speciellt på landsbygden. Detta innebär också att köpa en bostad i Japan inte nödvändigtvis genererar en god investering om du inte också köper marken som bostaden står på. I dagsläget förlorar inte mark i Japan sitt värde över tid. 

Mark och byggnader är separata juridiska enheter i Japan. Antingen kan du ha en fri äganderätt (所有権, shōyūken) eller en hyresrätt (借地権, shakuchiken) när du köper bostad i Japan.

I denna artikel går vi inte in på djupet på dessa olika ägandeformer. Vi rekommenderar därför att du gör egna efterforskningar kring vad det innebär att äga en bostad i Japan och vilka rättigheter du har innan du köper en bostad.

Jordbävningssäkra bostäder

Sist men inte minst är det viktigt att se till att den bostad du köper är jordbävningssäker. Här är några saker att tänka på:
– Köp aldrig en bostad som byggdes innan 1982. Husen som byggdes innan detta år följer inte dagens standard för jordbävningssäkerhet. När det kommer till hus med träram ska du välja hus som byggdes efter år 2000.

– För säkerhets skull rekommenderar vi att undvika byggnader som står på mjuk mark eller på återvunnen mark (konstgjorda öar m.m.). Det är även en god idé att undvika bostäder nära hav och floder.


Kostnader som tillkommer vid köp av bostad

Priset för att köpa en bostad i Japan varierar kraftigt beroende på plats. Därför är det svårt att ge exakta priser. Precis som i Sverige tenderar priserna att sjunka ju längre bort från storstäderna du kommer. Vissa prefekturer betalar dig till och med för att överta ett övergivet hus (空き家, akiya) i utbyte mot att du skriftligen lovar att reparera och underhålla det.

För mer information om priser rekommenderar vi att spana in de hemsidor som vi länkat här ovan, samt ta kontakt med en mäklare.

Nedan följer några utgifter du bör vara beredd på när du köper bostad i Japan:

Handpenning (頭金, atamakin)
Vid köp av bostad behöver du kunna betala en handpenning på cirka 5-10% av den totala kostnaden för bostaden.

Mäklararvode (仲介手数料, chūkaite sūryō)
Denna kostnad ligger på ungefär 3-4% av bostadskostnaden, samt en engångsavgift på ungefär 60.000 yen. I regel betalas halva summan vid skrivning av kontraktet och andra halvan när du flyttar in.

Beskattningsstämpel (収入印紙, shūnyū inshi)
En beskattningsstämpel eller “revenue stamp” är en stämpel som utfärdas av den japanska staten för uppbörd av skatter och avgifter. Kostnaden för en sådan stämpel varierar med priset på fastigheten du anser köpa. Det finns även ett initiativ från regeringen som låter dig köpa en stämpel till halva priset fram till mars 31, 2024. Om du köper en bostad som kostar upp till 50 miljoner yen behöver du köpa en stämpel som kostar 10.000 yen.

Registreringsavgifter (登録費用, tōroku hiyō)
För att köpa en fastighet måste du även betala registrerings- och licensskatt (登録免許税, tо̄roku menkyo zei) samt tillhörande avgifter för juridiska tjänster.

Likviditationsavgifter (清算, seisan)
Slutligen måste du också täcka de kostnader som säljaren redan har betalat. Detta är vanligtvis den fasta fastighetsskatten (固定資産税, kotei shisan zei) samt underhållsavgifter (管理費, kanri-hi). Dessa avgifter varierar från fall till fall.

Ord och fraser att känna till

Låt oss avrunda artikeln genom att introducera några ord och fraser som kan vara till hjälp om du planerar att köpa en bostad i Japan!

För det första kan det vara bra att känna till ordet “LDK”. Detta begrepp stöter man ofta på när man skrollar runt på hemsidor som listar bostäder. LDK betyder “living, dining and kitchen area”, alltså vardagsrum och kök med yta för matbord. Ofta bor familjer i en 2LDK eller 3LDK. Andra vanliga förkortningar är “1K” (ett rum med kök) eller “1DK” (ett rum med kök och yta för matbord). 

Nedan hittar du fler ord som är bra att känna till:

Fastighet – 不動産 fudōsan
Egendom – 物件 bukken
Fastighetsmäklare – 不動産業者 fudōsan gyōsha
Garantiavgift – 保証金 hoshōkin
Bostadslån – 住宅ローン, jūtaku rōn
Att köpa – 購入する kо̄nyū-suru
Kontrakt – 契約書 keiyaku-sho
Budget – 予算 yosan

Det var allt för den här gången! Vi hoppas att artikeln har gett dig en överblick kring vad du bör tänka på när du köper en bostad i Japan. Om du själv gått igenom processen så får du jättegärna dela med dig av din erfarenhet i kommentarsfältet här nedan!

Vi skriver regelbundet om alla möjliga kulturella fenomen, samt om det vardagliga livet och hur det är att lära sig språket i Japan.

Följ gärna vår blogg om du vill lära dig mer om liknande ämnen!

Dela den här artikeln

Go! Go! Nihon

Relaterade artiklar