Guía para principiantes para comprar propiedades en Japón siendo extranjero

Tiempo de lectura: 6 minutos
Rascacielos que se perfilan sobre un cielo brumoso en Shinjuku, Tokio.

¿Has considerado alguna vez comprar un apartamento o una casa de vacaciones en Japón? Comprar propiedades en Japón siendo extranjero puede parecer desalentador, pero es un sueño alcanzable y puede ser una buena inversión si planeas permanecer en el país a largo plazo.

En este artículo, discutiremos cómo comenzar tu aventura de adquirir una propiedad, te comentaremos algunas reglas y restricciones a tener en cuenta y te haremos un resumen rápido de los costos asociados con la compra de una propiedad en Japón.

También es importante mencionar que no somos expertos en el tema, por lo que te recomendamos obtener el asesoramiento profesional de un agente inmobiliario con experiencia en Japón.

Calle estrecha en Japón con casas a lo largo de la calle.

Primeros pasos para comprar una propiedad en Japón

Al igual que los ciudadanos japoneses, los extranjeros también pueden comprar una propiedad en Japón, incluyendo la compra del terreno en el que se asienta el edificio de la propiedad. Esto significa que no hay restricciones en el estado de la visa al comprar una propiedad en Japón. Además, no hay fechas de vencimiento para los derechos de propiedad o bienes raíces, y es posible comprar, vender y heredar propiedades libremente entre extranjeros en Japón. También pagarás la misma cantidad de impuestos que pagaría un ciudadano japonés.

Si bien esto suena fácil y justo a primera vista, donde podrías tener algunos obstáculos es a la hora de obtener un préstamo hipotecario en Japón; pero eso te lo explicaremos un poco más adelante.

Además, debido a que muchos extranjeros compran bienes inmuebles en Japón, actualmente existe un movimiento político hacia la regulación de las compras por parte de extranjeros. A fecha de hoy, es posible que debas informar de la compra de tu propiedad en virtud de la Ley de control de comercio exterior y cambio de divisas si no eres residente de Japón. Esto incluye enviar un informe que muestre tus datos personales y los detalles de la propiedad que has comprado, dentro de los 20 días posteriores a la compra.

Como se mencionó, estas cosas están sujetas a cambios, así que asegúrate de verificar la información más reciente con un agente inmobiliario que opere en Japón.

Documentos necesarios

Los documentos que necesitarás para comprar una propiedad en Japón son sencillos. Si no eres residente en el país, todo lo que necesitas es una prueba de identidad (por ejemplo, un pasaporte) y una declaración jurada para validar tu identificación.

Las declaraciones juradas deben estar certificadas por un notario público en tu país de origen o por la embajada de tu país en Japón. Se recomienda obtener una declaración jurada antes de llegar a Japón para comprar una propiedad, en caso de que no puedas obtener una cuando esté en Japón.

Si eres residente japonés (por ejemplo, si estás en Japón con una visa de estudiante o de trabajo), debes preparar:

  • Prueba de tu identidad
  • Certificado de residencia en Japón
  • Tu tarjeta de residencia
  • Tu sello personal (判子, hanko)
  • Certificado de impresión de sello (印鑑登録証明書, inkan tо̄roku shо̄meisho)
Cómo comprar propiedades en Japón

Cosas importantes a tener en cuenta

Al comprar una propiedad en Japón, hay algunas cosas que es importante tener en cuenta.

Usa la ayuda de un agente inmobiliario

Para empezar, la mayoría de las compras/ventas son intermediadas por una empresa inmobiliaria para evitar errores burocráticos. Comprar una propiedad en Japón puede ser un proceso difícil y costoso, por lo que siempre es mejor trabajar con una agencia inmobiliaria que te inspire confianza. Es importante destacar que, si eres extranjero, es mejor encontrar una agencia o un agente inmobiliario que tenga experiencia en transacciones de bienes raíces con extranjeros, ya que el proceso es diferente al de los ciudadanos japoneses.

Algunos de los sitios web más populares para comprar propiedades en Japón son SUUMO, at home y lifull home’s. Ten en cuenta que estos sitios web no ofrecen soporte en inglés. Si no puede leer japonés, un sitio web que te será de ayuda es realtatejapan.

Hacerse con un préstamo hipotecario siendo extranjero

Técnicamente, los extranjeros pueden obtener un préstamo hipotecario en Japón. Sin embargo, la realidad es que obtener un préstamo hipotecario siendo extranjero puede ser difícil. Esto se debe a que muchos de los bancos de Japón dudan en aprobar préstamos hipotecarios para extranjeros si no cumplen con ciertos requisitos.

Aunque cualquiera -residente japonés o no- puede comprar una propiedad en Japón, a menudo los bancos exigen a los extranjeros ser residentes permanente en Japón si quieren pedir un préstamo hipotecario. De lo contrario, deberas haber vivido en Japón el tiempo suficiente como para solicitar la residencia permanente, o tener un cónyuge japonés.

Esto se suma a otros requisitos previos básicos:

  • Debes tener más de 20 años, pero menos de 65
  • Haber tenido un ingreso estable a tiempo completo durante al menos un año con un empleador, o al menos dos años de trabajo por cuenta propia
  • Ser elegible para un seguro de vida de crédito grupal (団体信用生命保険 dantai shinyō seimei hoken): este es el tipo de seguro de vida más común disponible para préstamos hipotecarios

Hay instituciones financieras que pueden aprobar préstamos para personas sin estatus de residencia permanente. Consulta con tu banco los requisitos de solicitud de préstamo hipotecario individual.

El valor de la propiedad

Otra cosa importante que debes saber es que los edificios en Japón generalmente pierden valor con el tiempo debido a una serie de factores que incluyen el envejecimiento de la población, el lento crecimiento económico y los desastres naturales.

Esto significa que, por un lado, es posible encontrar propiedades baratas, especialmente en el campo. Pero por otro, significa que comprar una propiedad puede no ser viable como inversión, a menos que también compres el terreno en el que se construye el edificio, ya que el terreno en Japón no pierde valor con el tiempo.

La tierra y los edificios encima de ella son entidades legales separadas en Japón, por lo que puedes tener un título de dominio absoluto 所有権 shōyūken o un arrendamiento 借地権 shakuchiken al comprar una propiedad en Japón.

No cubriremos los detalles más pequeños de los títulos de propiedad de dominio absoluto y arrendamiento en este artículo. Sin embargo, te recomendamos que investigues por tu cuenta sobre la propiedad y los derechos de propiedad en Japón antes de comprar.

Vivienda a prueba de terremotos

Por último, cuando compres una propiedad en Japón, asegúrate de que tu futuro hogar sea resistente a los terremotos. Algunas reglas generales son:
– Nunca compres una propiedad construida antes de 1982. Esto se debe a que las casas se construyeron sobre códigos de terremotos antiguos. Para casas con estructura de madera, elige un edificio construido después del año 2000.

– ¿Dónde está ubicado el edificio? Lo mejor es evitar los edificios construidos sobre suelos blandos, como los terrenos ganados al mar. También puede ser conveniente evitar las casas cerca del mar y los ríos.


Costos asociados con la compra de una propiedad

El precio de compra de una propiedad en Japón varía mucho según la ubicación, por lo que es difícil dar cifras exactas sobre su valor. Suele ser más barato cuanto más te alejas de las grandes ciudades. Algunas prefecturas incluso te pagan para que te hagas cargo de una casa abandonada (空き家, akiya) a cambio de tu compromiso por escrito de repararla y mantenerla.

Para obtener información sobre precios, recomendamos visitar los sitios web mencionados anteriormente y hablar con un agente.

Algunos costos asociados a considerar al comprar una propiedad en Japón son:

Depósito (頭金, atamakin)
Al comprar una propiedad, también debes realizar un depósito de aproximadamente el 5-10% del valor total.

Comisión del agente (仲介手数料, chūkaite sūryō)
Por lo general, es del 3-4%, así como un precio fijo de alrededor de 60.000 yenes. Esta tarifa se paga en dos cuotas: la mitad en el momento de la firma del contrato y la otra mitad en el momento de la liquidación.

Timbre o sello fiscal (収入印紙, shūnyū inshi)
El precio de este sello o estampilla varía según el precio de la propiedad que estés comprando. También existe una medida de mitigación especial por parte del gobierno que te permite reducir el precio a la mitad al comprar un timbre fiscal para contratos de bienes raíces celebrados entre el 1 de abril de 2014 y el 31 de marzo de 2024. Esto significa que comprar una propiedad hasta 50 millones de yenes requiere un sello que cuesta 10.000 yenes.

Tasa de registro (登録費用, tōroku hiyō)
Para comprar un inmueble o una propiedad, también debes pagar el impuesto de registro y licencia (登録免許税, tо̄roku menkyo zei), así como las tarifas asociadas al servicio legal.

Liquidation fees (清算, seisan)
Finalmente, también hay que cubrir los gastos que ya pagó el vendedor. Este suele ser el impuesto a la propiedad fija (固定資産税, kotei shisan zei) y las tarifas de mantenimiento (管理費, kanri-hi). Estas tarifas varían dependiendo de las circunstancias.

Palabras y frases útiles

Finalmente, te presentamos un vocabulario útil que podría ayudarte en tus esfuerzos por comprar una propiedad en Japón.

Para empezar, ¿alguna vez has visto la palabra “LDK” antes? Este es un término que se ve a menudo en las páginas web de búsqueda de apartamentos. LDK significa “área de estar, comedor y cocina”. Por lo general, las familias tienden a vivir en 2LDK o 3LDK. Otras abreviaturas comunes son “1K” (una habitación con cocina) o “1DK” (una habitación con comedor y cocina).

Aquí tienes más vocabulario útil:

Bienes raíces – 不動産 fudо̄san
Propiedad – 物件 bukken
Agente inmobiliario – 不動産業者 fudо̄san gyо̄sha
Depósito – 保証金 hoshōkin
Hipoteca para comprar una casa – 住宅ローン, jūtaku rōn
Compra – 購入する kо̄nyū-suru
Contrato – 契約書 keiyaku-sho
Presupuesto – 予算 yosan

¡Eso es todo por esta vez! ¿Te ha resultado útil este artículo? Si alguna vez compraste una propiedad en Japón, ¡no dudes en compartir tu historia con nosotros!

Hacemos actualizaciones periódicas sobre aspectos culturales de Japón, así como sobre cosas de la vida diaria aquí y del aprendizaje del idioma.

Si estás interesado en saber más sobre estos temas, ¡no dudes en seguir nuestro blog!

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